作者：王琰
众所周知，酒香也怕巷子深，在这个信息飞速流通的时代，不管卖什么东西，打一个好的广告都是必要的，因为交易需要戳中买家的心。但却多有广告过分夸大，导致消费者被忽悠，特别是房产销售行业的广告，以精美的“海报”“楼书”或其他宣传资料增加楼盘的吸引力，成为开发商的竞争手段，那么这些生活中常见的商品房销售广告具有法律效力吗？
欲知商品房销售广告是否具有法律效力，就需要判断其究竟是要约还是要约邀请。
要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示，要约实质上是订立合同的一种方式，当其到达受要约人时生效，此时即发生法律效力。
要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示，与要约不同，它处于合同的准备阶段，要约邀请既可以向特定的人发出，也可以向不特定的人发出，不要求内容具体明确，要约邀请没有法律的约束力，其发出后，对要约邀请人并不产生法律义务。
由此可知：若商品房销售广告是要约，则具有法律效力，若其是要约邀请，则不具有法律效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
通过上述规定可知，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺，原则上属于要约邀请，但当其符合要约规定时，则视为要约。在司法实践中，销售广告和宣传资料符合以下四个要件，则认定为要约：
(1)销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内；
(2)销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的；
(3)所作的说明和允诺具体确定；
(4)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
商品房的销售广告一般为要约邀请，但出卖人所作出的关于房屋及相关设施的说明和允诺满足“明确具体且有重大影响”的条件则可视为要约，此举是为了规范交易市场，由于出卖人时常将本属要约的内容特别声明为要约邀请，实际上使宣传的内容不产生法律后果，免除了自己受宣传内容约束的责任，排除了购房者据此维护权利的途径。
该类条款是开发商的自我权利设限，不能以此为由免除自身义务。在商品房买卖中，凡开发商在“海报”“楼书”等宣传资料中将可视为要约的说明允诺声明为要约邀请的，该声明无效，该说明允诺应当被视为合同组成部分，出卖人违反该说明允诺的，依然应当承担违约责任。
虽然这些宣传广告在形式上针对不特定公众，没有开发商受约束的意思表示，似乎缺乏对象特定、目的订约等要约的构成要件，但实质上并未违背要约的理论，如对象的特定化方面，当某买受人就宣传广告的内容向开发商提出订立合同的行为，实际上已使销售广告对象特定化。
法律和诚实信用的基本原则要求开发商发出的宣传广告应真实可信，真实性是对广告的最基本的要求，从法律属性上，开发商在发出宣传广告，即要约邀请时就必须先尽前合同义务，如揭示合同内容的所有事实，不能随意或作虚假的陈述，从本质上说已经构成像悬赏广告一样的特殊要求，即以购房人完成签订购房合同的行为为对价和承诺。
在这一特殊要约的有效期内，开发商负有忠实、协助、诚信为内容的前合同义务，通常可称之为要约的形式拘束力，出卖人能作出明确具体的允诺，当然地含有其愿意受到宣传内容约束的意思表示，故而一旦购房人与之签订买卖合同，出卖人应当毫无选择地履行广告许诺的义务。开发商既然广而告之，就应当言而有信。
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