文/费文静
传了许久的无锡新政终于在8月的最后一个周正式出台了。
其中两点引起了热议：其一贷款未结清，二套房首付变6成；其二，增值税免征的年限从2年变成了5年。
随着这两条政策的落地，无锡房地产市场首当其冲的便是二手住宅，反观无锡新房市场则相对稳定。
同样的环境下，无锡的商办市场则出现了新变化，调控中指出的“多渠道增加租赁住房供应，开展租赁住房建设试点，鼓励将闲置和低效利用的商业办公用房改建为租赁住房”这一点内容，无疑给无锡商办产品注入了新生。
星语说房创始人刘新宇
锡楼总经理张永田
锡常楼市plus创始人刘永利
三家自媒体联合推出《围炉论市》栏目
本文为锡楼出品
01
我们先从调控部分入手，来看下无锡目前商办产品的处境。
一开始，我们就提到了这一次的调控一是限新房，二则是限二手房，这两点内容，任何一点的实施对于住宅市场来说都有比较大的影响。
直观体现在住宅市场，住宅客户将会受到一定的挤压。
为什么会这么说呢？
从改善的层面上来讲，有房有贷款一族一定会选择卖掉一套房子或结清一套房去买住宅。当然，我们需要清楚的是这一类人对于房子的属性还是以居住为主。
从投资层面上来讲，大部分投资客喜欢用杠杆，如果以目前二套房6成首付来看，首先使用杠杆的空间并不大，其次这一张珍贵的房票该如何使用也是需要深思熟虑的。
以上两种情况的出现，无疑引得更多人将目光投向商办公寓市场。
小面积、低总价的商办，无论是从投资角度还是风险效益来看，都相对更为稳定。
再加上，政策中提及的这一点“多渠道增加租赁住房供应，开展租赁住房建设试点，鼓励将闲置和低效利用的商业办公用房改建为租赁住房”，无疑是给商办公寓市场拉开了一道口子。
在住宅市场受到挤压的一部分精明的投资客首先就会瞄准商办公寓市场，有人开始这类产品，之后的市场自然也就逐渐扩大，可以预料之后无锡的商办公寓市场会比较明朗。
02
接着，我们来说看一下无锡比较有潜力的商办公寓，都是具备哪些特质。
既然是商办公寓，带有投资属性，我们决不能用买住宅的眼光去看这类产品。
举个例子，大家就会明白了。
在住宅市场，常常会有这样一句话“买房买预期”。
简单来说，我看中的一套房子，周边可能待开发，但是规划已经完善了，配套逐渐也会跟上，但是我需要等待一段时间。恰恰等待的这段时间，也是房子存在溢价的一段时间。
过个5-10年的时间，板块成熟度足够、配套完善、人居氛围也很完好的时候，这套房子的溢价也已经达到了买房人的预期。
很无奈，在商办公寓这一套理论似乎是行不通的。
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