文丨地产三哥
前言
在黑泽明的《七武士》中，农民们寻求七名武士保护村庄的丰收果实。
七名武士消灭和赶走了强盗，最终阵亡四名。
阵亡的武士都死于火枪，冷兵器败给了热兵器，昭示了武士时代的结束。
留下坟冢上四把武士刀刺入天穹。
大战过后，武士们离开村落，七武士中的首脑人物勘兵卫不禁感叹：“这也是场败仗……，赢的并不是武士，而是村庄和农民。”
一、经营之矛与融资之盾
矛是进攻用的。
盾是防守用的。
在房地产企业的负债结构中，自有资金之外，最开始启动的杠杆是金融机构借贷。
有了金融机构借款，才能开始拿地、开发、预售，因此也会产生另外两个负债类型：
预售产生的合同负债，以及工程建设等产生的应付账款。
金融是有周期的，过度倚重借贷被周期的影响也会比较大。
合同负债是依靠自身经营的，它基本上已经落袋为安了，依托合同负债，房企可以开启无限循环项目开发模式。
应付账款是依托于公司经营的，公司经营的基本面越好，信任度越高，应付账款的比例也就越高。
其实，这和其他行业的经营也是一个道理，区别是房企的合同负债提前锁定了销售收入。
如果我们只从财务角度来看：
合同负债是公司的经营之矛。
有矛必有盾。
借贷是融资之盾。
这面盾牌是“合金构造”的，构建这面盾牌的成分有三种：
第一类，银行贷款（包括银团贷款等）；
第二类，债券类等直接融资（包括美元债、公司债、ABS融资如供应链、尾款等资产支持证券等）；
第三类，其他借款（非银机构借款，如信托等）
这里面，银行贷款是最稳定的、最可信赖的。
在行业金融资源见顶的情况下：
中型房企在进攻时需要有矛，提前锁定足够多销售的合同负债代表着矛。
防守时需要有盾，银行借款的比例意味着盾牌的坚实程度。
本文从负债结构、借贷结构观察几家中型房企：中南建设、中梁控股、美的置业、金科股份、中国奥园、荣盛发展、雅居乐。
看看谁的矛更锋利，盾更厚实。
二、中型房企的负债结构比较
从合同负债比例来看：
中梁
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