资产专用性理论，作为交易成本经济学的一个理论内容，最早是被美国经济学家奥利弗·E·威廉姆森提出来的。该理论认为，资源在用于特定用途后，如果转作其他用途则其价值会降低。投资专门化的对象可以是一个国家、一种职业、一项产业，也可以针对一家企业。资产的专用性可以包括以下类型：专用地点，例如紧密相临的货场；专用实物资产，例如为生产零部件所需的专用模具；专用人力资产以及特定用途的资产。后来又加上品牌资产专用性。这种专用性的资产构成了交易成本的主要内容，对经济活动是采用企业的形式还是契约的形式来进行组织具有重大影响。资产的专用性高，交易双方就互相需求、高度依赖，倾向于采用内部组织一体化的形式，而不再采用外部市场合同形式，它主要被用来解释社会生产组织（企业）纵向一体化的原因。
关于资产专用性的起源认识，可以追朔到德国历史学派的创始人——李斯特（1841）的观点，他认为人的经验、习惯和技术，在失去了本业以后，一般就会大部分不复存在。这可能是资产专用性含义的最早表达。后来，马歇尔、波兰尼、马尔沙克都对此有所研究，但是他们并未认识到这一概念对人们交易行为的重要性。确切说，资产专用性概念的形成及其引入对交易行为的分析是从威廉姆森开始的。在威廉姆森看来，人们的经济活动就是人们的交易活动，不同的经济活动体现不同的交易关系。在交易活动中，由于交易当事人的有限理性和机会主义的行为特征，因而就需要设计一个相应的秩序（治理机制），来规范这些交易关系以达到降低交易费用。一种交易活动，是适合市场组织或是适合企业组织，取决于不同交易的特征和相关的交易费用。交易中的不确定性、交易的频率和资产的专用性是区分不同交易的三个维度，其中资产专用性是区分交易性质的重要标志。不同资产具有不同的专用性，人们就有不同的交易行为，从而就有不同的交易费用。专用性资产有多种形式，如专用场地、专用实物资产、专用人力资产以及特定用途资产等。人们投入的是哪一类资产，从而就会有哪一种组织形式（1979，1985，1988）。按照威廉姆森给定的含义，资产专用性（AssetSpecificity）是指“在不牺牲生产价值的条件下，资产可用于不同用途和由不同使用者利用的程度”（1975，1979）。即当某种资产在某种用途上的价值大大高于在任何其他用途上的价值时，那么该种资产在该种用途上就是具有专用性的。具体来说，专用性资产是为支撑某种交易而进行的耐久性投资，它一旦形成，投资于某一领域，就会锁定在一种特定形态上，若再作它用，其价值就会贬值。它作为生产性资产的一种存在形态，如一件资本设备或一套专门知识，在这种状态不允许将资产转用于其他用途，就像黏土烧制成器皿后固定在不变的形态上一样（柯武刚和史漫飞，2000）。一种资产是不是专用性资产，主要看该资产究竟是属于用途可变的资产，还是用途不可变的资产，它与会计上的固定资产和流动资产及其固定成本和变动成本没有多大关系，只有那些用途不可改变的资产才具有专用性质（威廉姆森，1985）。
针对资产专用性对交易行为的重要性，威廉姆森进一步指出：
（1）资产专用性是资产交易的专用性。不同的交易具有不同的属性，特质交易不仅要求专一性，而且还要求交易专用方面的专一性。从这一点来说，专用性资产是交易专用性的资产，从而也就是关系专用性资产（Relation—ship—SpecificAsset）。
（2）资产专用性与沉没成本有关。一般情况下，专用性资产一旦投入，若不能发挥作用，其价值就不可能全部收回。原因是资产专用性问题是起源于契约执行期间的问题，如果契约不能如约履行或者提前终止，其所有者就不可能在毫不牺牲生产价值的条件下改变这种资产的用途。而对于一般性资产来说不会遇到这个难题。
（3）资产专用性的实质是一种套住（1ock—in）效应（张维迎，1996）。一旦关系专用性投资做出，在一定程度上就锁定了当事人之间的关系，契约关系就会发生“根本性转变”，事前的竞争就会被事后的垄断所替代，从而导致要挟的机会主义行为发生。也就是说，关系专用性投资提高了对市场交易伙伴的依赖性，资产专用性程度越强，对交易伙伴的依赖性就越大，在没有制度阻拦的条件下，专用性投资较强的一方被交易另一方的机会主义行为损害的可能性就越大。
（4）资产专用性只有在契约不完全的背景下表现出来。专用性资产交易的契约是一个不完全契约。在契约不完全的情况下，交易双方的利益矛盾和冲突不可能在事前得到解决，而是被拖到事后，这样交易双方的机会主义行为会使双方的谈判和履约变得困难，从而在一定程度上会使双方相关的专用性投资不能达到最优。因此，为了降低交易费用，替代市场的纵向一体化选择就是必然的。
由此可见，资产专用性在交易中的作用是不可忽视的。它不仅引发了交易活动的事前动力反应，而且还会触发交易活动的事后规制。一项包括专用性资产的交易，不仅意味着为保持稳定交易关系的当事人身份的重要性，而且也意味着为支持此类交易的契约以及组织保障措施是何等的重要。对于资产专用性概念的理论意义，威廉姆森断言，“它对交易费用经济学的重要性无论怎样强调也不过分，如果没有资产专用性，交易费用经济学就没有了说服力。”
