商铺投资回报率计算,商铺投资回报率相信很多小伙伴还不知道,现在让我们一起来看看吧!
1、铺投资回报率公式投资商铺无外乎现金全款,按揭贷款2种方式,计算投资回报率略有差异:现金全款:净现值投资回报率= 年租金/(商铺总价+投入资本-含税转手价)按揭贷款:净现值投资回报率= (税后月租-月揭还款)*12/(首付+总还款-含税转手价)含税转手价、月租,可以参考周边同类型的资产类比获得。
2、根据投资回报率计算值,再比对期望回报率,合则投资。
3、开发商的投资回报率8%多是名义数字,需要剔除物业费,管理费,空置费等额外费用。
4、投资商铺Tips大开间商铺售价、租金,均高于小开间商铺;开间,指铺面的宽度;一排商铺中,端头中间与末尾,更具投资价值;有烟道的商铺价值更高,餐饮类刚需;铺面靠近公共服务机构,如学校、银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选。
5、考虑未来5年政策变化和市场变化。
6、如附近小区拆迁、修路,都会影响客流,甚至退租。
7、国际评估方法认为:15年投资回本值得购买,少数的能达到8%,差不多12年回本,10年回本的很少。
8、商铺交易税费一手商铺税费=(契税:3%+印花税:0.05%)*总价例如:200万商铺,它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万;一手商铺转让卖方交税包括:转让价与购入价的差额征收增值税增值税=(税收核定价-购置价)÷(1+5%)×5.65%2、印花税:税收核定价×0.05%3、土地增值税:差额收取,30%-60%4、个人所得税:(税收核定价-合理费用)*20%买方交税包括:(契税:3%+印花税:0.05%)*总价接着上个例子,卖方转让费用,假设购置价150万,200万卖出;具体计算方式为:(200万-150万)÷(1+5%)×5.65%+200万×0.05%+50万×30%(本次以30%计算)+(200万-150万)×20%=27.79万元。
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