为什么把乡村振兴放在这么重要的位置上，并不仅仅是我们平时讲的中国万年文明，一讲中华民族上下五千年，这上下五千年的绝大部分时间是农业文明，是乡村文明，是乡土文明，所以你说中华民族文明的伟大复兴是什么复兴？不可能是城市文明，因为你的历史上没有多少城市文明，你主要是乡村文明，我们上下五千年主要干的是农业，所以你说你伟大复兴，复兴什么？当然是乡土文明，怎么可以把乡村摧毁，然后大家都进城，就算你有这个愿望，但那环境破坏、生态破坏的污染你也受不了啊。在当今世界，怎么可以想象一个14亿人口的国家变成城市化国家？所以这就叫做旧理念，这不是新理念，但转得过来吗？转不过来，原有的利益格局在那儿摆着，所以你怎么打破它呢？
很多人问我说那就中央下命令我们就管，我说别着急，我们的城市化是以什么为主？房地产啊，有谁知道现在房地产过剩到什么程度？按照人均正常需求，商品房面积已经是人均正常需求的两倍，但是为什么房价还高？我说不敢不高，谁让房价掉下来，银行贷款怎么还？在房地产的这个虚拟扩张的泡沫之后，背后站着一个更大的金融泡沫。
我在金融领域中已经工作了10年，我原来是中国农业银行的独立董事，现在是中国邮储银行的独立董事。最近金融口的有关同志做了分析，家庭信贷和企业信贷50��上投到房地产上。中央要求给定指标，你们不得超过1/3，那实际上你怎么压他个人，只能提高，但是提高他也已经贷回去了。所以如果一旦房价下跌，这个投到房地产上的信贷泡沫恐怕就会崩掉。
接着再往后看是什么？政府的债务泡沫。越是发达地区，越是沿海地区，地方政府的债务越是严重，也就是说我们这些发达地区的发达背后是债务，不过这也没什么可奇怪的，因为美国发达它也是债务，我们现在变成世界第二大高负债国家，也就是说综合负债对GDP的比重，美国是300，我们是280左右，难兄难弟了。
好了，这个债务很大程度上和城市的房地产有关，为什么？是因为我们征占土地的成本已经高于土地出让收益。那大家就问了，在房地产已经严重过剩的背景下，房地产价格为什么还这么高？买房子为什么这么难？我说它必须维持，不维持，泡沫恐怕就得崩了。所以去年还是前年，就已经有地方开始炸楼了，叫“炸楼保价”对不对？
既然供给过剩了，“炸楼保价”，同理，既然征占土地的成本已经高于你土地出让收益，那为什么地方政府还要征占土地呢？想想，什么道理？我们的调查，是因为你的债务过重，你只有圈占了土地到银行抵押套现，才能套得现金去支付债务利息，拿债务利息还了银行那个旧债，银行才给你把旧债转成新债，你才能发工资。恶化到这个地步，继续干吗？按说应该停，对吧？谁停得下来？所以尽管在五中全会之前，习近平总书记已经讲了一段话，讲得非常直白，也非常客观，他说这个世界上有城镇化趋势，但也有逆城镇化趋势。如果我们的城镇化是以乡村衰败为代价，我看就得逆城镇化。但是，还是以城镇化与逆城镇化相辅相成的好。领导人讲话点水不漏，话语逻辑非常完善，但其实这个话语逻辑中表达的他的判断是清楚的，就是如果我们的城镇化是以乡村衰败为代价，我看就得逆城镇化。能逆吗？这么多的债务，这么多的资金压在房地产上，美国人2008年的华尔街金融海啸，难道不就是2007年次贷危机捅破了金融泡沫？如果我们现在要停，首先，别说各地停不下来，要真停，真要是一声令下你必须停下来，那泡爆了，就麻烦了。
你们注意，我们前20年的相关文件都有成段地描述如何推进城镇化，到这次十四五建议只有一句关于城镇化的表达，叫什么？以人民为中心的城镇化，不再有成段的描述。尽管在此之前，因为我一直在参与几个重要智库的政策研究，我们所有的讨论中，有相当一部分意见强烈地要求继续加快城镇化，认为让中国已经表现为明显过剩的实体经济继续维持的主要领域，就是要靠城镇化，因为只有城镇化才能把制造业的过剩生产能力转到生产上。也就是说让它不爆，怎么办？继续推进城镇化，把更多的人吸纳到城里，这是按照旧的格局来发展。所以这尽管是相当一部分的政策建议，因为在政策领域中，大家没有对错好坏，什么样的政策建议都可以提，在政策建议中这是一部分。我们坚持乡村振兴作为优先发展的方向，也是一部分，最终总书记选择的不是城镇化，所以你看五中全会对城镇化只有一句，不再像以前。房价倒挂5000是什么意思马云为啥说2025年房价如葱房价在2022年大跌真的假的2022年买房还是2025年买房三年后房价必将大跌真的假的2021杭州房价即将暴跌真的假的鹤岗低于3万的二手房有吗房价2023年崩盘真的假的 曝张碧晨在重庆 1 次购 3 套房产，包裹严实引猜测香河房子怎么样(香河房价为什么总在跌)
